新加坡8月11日电- - -房地产分析师称，政府可能在8月20日的国庆集会上宣布住房政策调整，包括提高收入上限和对首次购买公共住房的人提供更多补贴。
分析人士昨天告诉《今日》，如果这些举措得以实施，将旨在确保住房和发展委员会(HDB)的公寓仍然是负担得起的，而且容易获得。
李显龙总理在国庆致辞中表示，政府正在调整组屋计划，以确保在不断变化的住房环境中，公共住房仍然是人们负担得起的。
“我们必须确保所有收入阶层的新加坡人都能买得起公共住房。我们必须让我们的住房计划对所有人都公平和包容，”李总理周二表示。
他补充说:“我们对如何做到这一点有一些想法，我会在国庆大会上分享。”
房地产专家在接受《今日》采访时指出，按订单建造(BTO)公寓和行政公寓(EC)的收入上限上次审查是在2019年。ec是10年后转为私人的高档组屋。
因此，房地产分析师Lee Sze Teck和Christine Sun表示，现在调整收入上限将是“及时的”。
“这将扩大需求池，并确保可访问性，”李说，他是赫顿亚洲数据分析高级主管。
作为Orange Tee and Tie研究与分析高级副总裁，孙对此表示赞同，他说，未来在黄金地段可能会有更多的公共住房项目，这将导致更高的价格。
她说:“根据目前的收入上限，中产阶级或夹层阶级的首次购房者可能无法购买这些新的BTO公寓。”她指的是那些既要照顾孩子又要照顾年迈父母的夫妇。
她说:“与此同时，如果房价继续走高，他们可能买不起私人住宅或组屋转售公寓。”
李显龙认为，组屋家庭的收入上限可能会从目前的每月14,000新元(47,432令吉)修改为16,000新元。对于共同体来说，这个数字可能从目前的每月16 000新元提高到18 000新元。
另一方面，ERA Realty Network的首席执行官Eugene Lim预计收入上限“不会改变”。
他是基于去年11月国家发展部在国会的答复，即尽管通货膨胀上升，政府不打算提高新公共单位和转售公共单位购买者的收入上限。
Lim说，目前的收入上限意味着每10个新加坡人中就有8个有资格申请BTO公寓，每10个新加坡人中就有9个有资格申请EC。
更多拨款，调整定价机制
hutton的Lee表示，收入上限的修订可能还会对现有的住房补助支出进行调整。
“可能会有更多的层级，以确保那些收入上限较高的人仍能获得一些补助金，”他说。“这将有助于提高人们的负担能力。”
林郑月玲表示，政府可透过调整申请资格及重新调整拨款数额，来调整拨款数额。他补充说，政府可自行控制，“很容易”调整拨款数额。
他还指出，组屋发展局为新公寓定价时“考虑到可负担性”，首先确定市场价值，然后再进行折扣。
他说:“政府可在评估市价的基础上给予较大幅度的市场折扣，以厘定新单位的售价，以确保市民可负担。”
他补充说，修订后的住房补助和定价机制相结合，可以帮助确保特别是首次购房者的负担能力。
除了调整入息上限或拨款发放外，hutton的Lee指出，现时30%的按揭服务比率可调高，以帮助市民负担得起和更容易入住公共房屋。
他说:“这尤其适用于那些处于黄金工作年龄的人，他们可以用更多的月收入来偿还贷款。”
重新分类是可能的，但没有帮助
李显龙总理在周二的演讲中谈到了不成熟的屋苑是如何逐步成熟的，以及如何在现有的屋苑建造更多的新公寓。
分析人士指出，当局正在检讨将社区划分为成熟和非成熟的屋苑。
去年11月，国家发展部长戴斯蒙·李表示，政府正在检讨是否应调整公共屋村的成熟或不成熟分类，以“与时俱进”。
他当时补充道:“随着非成熟酒庄开始成熟，它们与成熟酒庄之间的界限变得模糊，这种区别正变得不那么重要。”
孙说，两者之间的区别“可能会逐渐模糊”，因为设施在非成熟的屋邨变得更加全面，而新公寓则建在较老的成熟屋邨。
他说:“检讨成熟及非成熟屋苑的分类，可能会导致组屋重新划分为中环及非中环，就像私人住宅市场的划分一样。”
成熟屋邨的转售单位一般售价较高。新推出的bto的售价通常也高于非成熟地产。
去年11月接受《今日》采访的分析师对房产重新分类对价格的影响看法不一，尽管一些人指出，将特定房产的状态从非成熟变为成熟可能会随着时间的推移影响人们的看法，并缩小价格差距。
然而，分析人士周四表示，分级制度的调整不太可能直接影响公共住房的可负担性。
hutton的Lee表示，即使在这些地产被重新分类或重新命名之后，人们仍然认为成熟地产的公寓价格更高。
林郑月娥说，对于首次申请居屋的家庭，任何重新分类都不会影响他们，因为95%的BTO单位是预留给他们的，包括成熟和非成熟的屋苑。
他补充说:“转售组屋单位的价格，是由位置、物业属性和有关地区的供求情况决定，而不是由成熟或不成熟的物业决定。”
对出租单位住户及长者可能采取的措施
房地产分析人士还提出了对公共住房制度进行其他一些可能的改革，以使某些群体能够使用公共住房。
租买
hutton and Sun的Lee建议为新加坡人提供更多的租赁单元，并允许他们购买这些单元。
现时，“新起步”计划的目的是协助居住在公屋单位的目标家庭，购买短租期的两室或三室单位，以实现居者有其屋。
李显龙建议为有资格租住房屋的人士推出一项新的居者有其屋计划，让他们可以选择以后再买房，而所付的租金则用来抵销购房价格。
“这将帮助新加坡人，例如因各种原因而难以支付首付的单亲父母。这将改善可及性，”他说。
长者住屋
专家们表示，考虑到新加坡的人口老龄化问题，专门针对老年人的调整也是可能的。
PropertyGuru集团房地产情报、数据和软件解决方案主管Lee Nai Jia博士指出，2021年在皇后镇试点了一个健康区。
他说，有关如何将这样的卫生区扩展到其他地方，以及针对老年人的社区护理公寓的最新情况可以期待。
他补充说，政府亦会为长者提供额外计划，让他们将部分房屋净值套现，以补充他们的中央公积金储蓄。
Hutton的Lee表示，可以引入一种新的BTO公寓定价模式。
他指出，两房弹性租住单位的买家可以选择租住期限至95岁。他说，这种弹性租住模式也可能扩展到三房单位。
他说:“这可以帮助那些依赖家政工人的老年人，因为额外的房间可以兼作佣人的房间，或者出租来抵消日常开支。”他补充说，这将提高人们对公寓的负担能力。——今天
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